Коммерческая недвижимость Киева под задачи бизнеса

Смотрю на чистый операционный доход, а не на обещанную доходность: реальные ставки аренды в локации, качество и срок договора с арендатором, пешеходный трафик, целевое назначение и ограничения, расходы на содержание и состояние инженерии. Окупаемость считаем от пессимистичного сценария, а не от оптимистичного.

Целевое назначение и его соответствие фактическому использованию, законность перепланировок и вывода из жилого фонда, наличие разрешений, права на землю под отдельным зданием, обременения, долги и действующие договоры аренды. Несоответствие назначения — самая частая и самая дорогая проблема в этом сегменте.

Именно так я и работаю. Начинаем с брифа: количество рабочих мест, впечатление, которое офис должен производить на клиентов, транспорт и паркинг, автономность, бюджет на ремонт. Дальше показываю три-пять вариантов под этот бриф, а не весь рынок, — с расчетом реальной стоимости владения по каждому.

Обычно дольше, чем жилья: от месяца. Хорошие помещения в центре редко выходят на открытый рынок, а часть продается вместе с арендатором по закрытым каналам. Я работаю и с публичными предложениями, и напрямую с владельцами, поэтому вижу то, чего нет в объявлениях.